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關稅戰緩和，香港樓市回升？
引言：迷霧漸散，曙光乍現？樓市的「天氣報告」
過去一段時間，香港的天空似乎總是佈滿陰霾。中美貿易摩擦的硝煙，本地社會事件的餘波，再加上全球疫情的肆虐，讓各行各業都感受到前所未有的壓力，樓市自然也難以獨善其身。然而，近期中美貿易關係似乎吹來一陣「和風」，市場對於「關稅戰2.0」能否「停火」的憧憬，猶如一道曙光劃破長空。股市聞風先動，但普羅大眾更關心的，莫過於這股暖流能否真正吹到切身相關的樓市，讓那條似乎跌跌不休的樓價曲線，重拾久違的上升動力？近期市場上，部分業主已按捺不住開始「反價」，這究竟是短暫的樂觀情緒炒作，還是市場基本面真的迎來了逆轉的契機？讓我們一同深入探討。
拆解「按揭密碼」：低息環境如何點燃入市意欲？
談及樓市，首先不能不看「水喉」——也就是按揭利率。近期一個引人注目的現象，便是香港銀行同業拆息（HIBOR）的走勢。以指標性的滙豐銀行一個月HIBOR為例，在五月中旬曾一度回落至1.58厘的水平。假設目前市場上主流的按揭計劃為H+1.3厘，並且設有封頂利率（例如與最優惠利率P掛鈎，俗稱「細P」減1.75厘），這意味著實際的按揭利率有機會進一步下調。
讓我們做一個簡單的算術：若借貸500萬港元，分30年攤還，當實際按揭利率從一個較高水平（例如因HIBOR高企而觸及封頂息率）下調時，每月的供款額便可能減少數百甚至逾千港元。具體來說，若實際利率從接近封頂的3.5%回落到約3.2%（假設H為1.9%），每月供款可由約22,452港元降至約21,626港元，節省超過800元。若HIBOR能維持在1.58%的低位，實際按揭利率更可低至約2.88%，每月供款約20,758港元，較3.5%時足足減少近1,700港元！這種實質供樓負擔的減輕，對於猶豫不決的準買家而言，無疑是一劑強心針，大大增強了其「上車」或換樓的意欲。在考慮置業時，尋求「低息貸款」是人之常情，而目前按揭市場的變化，正提供了這樣的契機。當然，準買家在申請按揭時，銀行仍會審視其還款能力，並非人人都能輕易獲得最優惠的「貸款」條件。
「實質利率」的微妙遊戲：存款搬家，樓市成新寵？
除了名義上的按揭利率，我們更應關注「實質利率」的變化。所謂實質利率，簡單來說就是銀行定期存款利率減去通脹率。在2024年初，不少銀行的港元定期存款普遍能提供約4厘的年息，而當時香港的通脹率大約徘徊在1%至2%之間。這意味著，市民將資金存放於銀行，仍能獲得約2%至3%的實質正回報，這在一定程度上削弱了投資其他資產的吸引力。
然而，風向似乎正在轉變。隨著市場對未來環球息口可能逐步回落的預期升溫，銀行亦開始相應調整其存款利率。若銀行定期存款年息由高位回落至例如2.5厘左右，而通脹率若維持在1.8%的水平，那麼實質利率便會降至僅0.7厘。當實質利率持續走低，甚至趨近於零或負數時，「存款搬家」的現象便會愈發明顯。市民會意識到，將資金單純存放在銀行，其購買力可能正在被通脹蠶食。此時，他們會更積極地尋找能提供更高潛在回報的投資渠道，而「磚頭」——房地產，在香港人的傳統觀念中，一直是相對穩健且具備抗通脹能力的長線投資選擇。尤其對於有能力應付首期及供款的市民而言，與其讓資金在銀行「貶值」，不如購入物業作自住或出租之用，博取長遠的資本增值及租金回報。
股市回暖的「財富效應」：股樓聯動，信心倍增？
香港的股市與樓市，往往有著微妙的「股樓聯動」關係。股市被視為經濟的寒暑表，其表現能直接牽動市民的消費及投資情緒，這就是所謂的「財富效應」。當股市暢旺，股民賬面財富增加，自然更樂於消費，亦更有信心進行大額投資，例如購置物業。
回顧2024年首季，港股表現一度乏善可陳。但自四月份起，市場氣氛有所改善，部分藍籌股如港交所（00388）及領展房產基金（00823）等，股價表現甚至跑贏恒生指數，成交量亦顯著增加，呈現價量齊升的良好態勢。這反映市場資金開始重新活躍，投資氣氛逐步回暖。早在2024年下半年，當股市出現過一輪較明顯的升浪時，已為本地經濟注入動力，市面消費意欲亦隨之改善，甚至晚間市面也熱鬧起來。若此輪股市升勢能夠持續，其產生的財富效應將不容小覷，部分從股市獲利的資金，有可能轉投樓市，進一步刺激需求。
IPO市場的「集資效應」：活水湧港，潤澤樓市？
作為國際金融中心，首次公開招股（IPO）市場的活躍程度，是衡量香港金融實力的重要指標之一。近期，中國證監會明確表示支持合資格的內地企業到包括香港在內的境外市場上市融資。香港憑藉其健全的法制、與國際接軌的監管以及彙聚全球資金的優勢，自然成為內地企業「走出去」的首選平台。
可以預見，若香港IPO市場能重拾昔日的輝煌，將吸引大量資金匯聚本港。這些資金除了活躍於股票市場外，部分亦可能透過各種渠道流入房地產市場。例如，成功上市的企業高管或早期投資者，在財富增值後，可能會選擇在港置業；而IPO市場的暢旺，亦會帶動相關金融服務業的發展，從業員收入增加，同樣能提升其置業能力。因此，一個蓬勃的IPO市場，猶如為香港引來「活水」，不僅有利於整體經濟，亦能間接對樓價構成支持。市場甚至憧憬，若新股市場再度活躍，昔日「抽新股」的熱潮或會重現，進一步帶動市場的樂觀情緒。
「關稅戰2.0」的變與不變：今非昔比，樓市底氣何在？
中美貿易戰的陰霾，一直是困擾環球及本港市場的最大不明朗因素。最近，市場傳出中美雙方就所謂的「關稅戰2.0」達成了「階段性和解」協議，同意暫停互相進一步加徵高額關稅，並為未來的正式關稅談判鋪路。這一消息無疑消除了短期內市場的一大憂慮，帶動中、美、港三地股市應聲上揚。香港樓市作為環球資產配置的重要一環，自然有望在這趨勢中受惠。
回顧2018年「貿易戰1.0」爆發初期，對香港樓市及股市均造成了顯著衝擊。當時樓價及租金均從高位回落，一手及二手住宅成交量亦大幅萎縮。然而，若將今次「貿易戰2.0」的初步影響與當年比較，情況似乎有所不同。即使在貿易摩擦消息最熾熱之時，本港樓價雖有調整，但跌幅相對溫和，並未出現恐慌性拋售。根據一些地產代理數據，四月份的整體住宅成交量按月跌幅，遠低於「1.0」爆發初期的水平；更值得注意的是，租金市場表現硬淨，部分地區的租金甚至不跌反升。
這某程度上反映，市場對於貿易戰的潛在影響，已累積了一定的經驗和消化能力，或者認為最壞的情況已經過去。更重要的是，與「貿易戰1.0」時期相比，現時香港樓市自身的「底氣」亦有所增強。例如，本港銀行的總存款數字保持穩健，租金水平在經歷調整後已見回升，尤其細價樓的租金回報率仍然具吸引力。此外，特區政府已全面「撤辣」，取消了所有住宅物業需求管理措施，為市場拆牆鬆綁，消除了買家的一大心理及財務負擔，這對樓市的提振作用是實實在在的。
業主心態轉變：從審慎觀望到積極反價的背後
綜合以上多個方面的分析，近期市場上出現部分業主封盤、甚至反價的現象，便不難理解。這未必純粹是盲目樂觀，而是在多重利好因素疊加下，市場信心逐步修復的自然反應。
根據美聯物業提供的數據，「美聯樓價指數」在經歷一段時間的調整後，近期跌幅已明顯收窄，甚至在過去數星期內錄得輕微回升。而反映業主叫價意欲的「美聯信心指數」，亦呈現回升趨勢，印證了市場情緒的好轉。業界普遍預期，隨著貿易緊張局勢有望進一步緩和，加上本地利好因素的配合，第二季的一手住宅成交量有望挑戰六年來的新高，而二手市場交投亦有望錄得按季增長。若整體經濟及樓市氣氛能持續向好，部分市場人士甚至預測全年樓價有機會錄得溫和升幅。
當然，我們亦必須保持清醒的頭腦。所謂「90天中美貿易戰緩稅協定」的後續發展，仍存在變數，最終能否達成全面協議，仍是未知之數。此外，全球經濟前景依然複雜，主要央行的利率政策走向、地緣政治風險等，都會對香港這個外向型經濟體構成影響。人民幣匯價的穩定性，對於香港經濟及資金流向亦有關鍵作用。因此，現階段的樂觀情緒，仍需有實際數據及經濟基本面的持續改善來支撐。
置業與理財的智慧：當「借錢」成為樓市催化劑
在樓市氣氛可能轉趨樂觀的背景下，「置業」這個議題再次成為許多香港市民茶餘飯後的話題。無論是首次置業的「上車族」，還是計劃換樓改善居住環境的家庭，抑或是視物業為長線投資工具的投資者，都可能開始積極物色心儀的單位。而在這個過程中，「財務」與「借貸」便扮演了不可或缺的角色。
對於大部分人而言，購置物業都需要申請按揭「貸款」。正如前文所述，目前「低息貸款」環境對供樓人士相對有利。然而，除了按揭，置業過程中還可能涉及其他「借錢」的需要。例如，部分買家可能需要額外資金支付首期、律師費、地產代理佣金，甚至是裝修費用。這時候，考慮申請「私人貸款」（Personal Loan，簡稱「P Loan」）便可能成為一個選項。市場上有眾多「銀行借錢」的渠道，亦有不少「財務公司」提供各類貸款產品。選擇時，除了比較利率，更要了解清楚貸款條款、手續費以及自己的還款能力。
對於一些本身已有信用卡欠款或其他債務的人士，若希望改善自己的信貸狀況以順利申請按揭，或者希望整合債務以減輕利息負擔，則可以考慮「結餘轉戶」計劃。這類「結餘轉戶私人貸款」旨在幫助借款人「清卡數」或整合其他高息債務，將其轉移至一個利率較低的貸款戶口統一處理，從而節省利息支出，並更有效地管理個人「財務」。現時，不少「網貸」平台提供便捷的「結餘轉戶」服務，申請過程簡化，有些甚至標榜「全程網上貸款免TU」或「24小時借錢」服務，聲稱「網上貸款即批」或「即批貸款」。
然而，面對五花八門的貸款產品，消費者必須保持警惕。例如，聲稱「免TU」的貸款，其利率往往較高，且可能附帶其他較嚴苛的條款。而「月平息」看似吸引，但將其轉換為「實際年利率」後，可能遠高於想像。因此，善用「私人貸款計算機」比較不同貸款產品的「月平息實際年利率」至關重要。即使是「免息分期」或「免息貸款」的推廣，亦要仔細閱讀細則，了解是否有其他隱藏收費。香港的貸款市場選擇眾多，從傳統銀行到新興的網上財務平台，提供的「香港貸款」產品各有特色。對於有「卡數」壓力的人士，比較「信用卡分期還款」與申請低息「P Loan」作「清卡數」的總成本，是精明理財的一步。
總而言之，在考慮任何「借錢」決策前，必須審慎評估自身的財務狀況、還款能力及借貸的真正需要。切勿因為一時的市場氣氛或便捷的申請過程（如「24小時貸款」）而衝動借貸，最終令自己陷入不必要的財務困境。
展望未來：機遇處處，仍需步步為營
總括而言，貿易關稅戰的緩和，無疑為持續受壓的香港樓市帶來了一線重要的曙光。配合本地按揭利率有機會下調、股市氣氛改善、IPO市場或重現活力，以及政府全面「撤辣」等內在利好因素，市場信心確實有所提振。現時部分業主開始反價，可以理解為對市場前景預期改善的一種提前反應。
然而，樓市是否已經完成調整，並能穩步重回升軌，仍有待時間和更多數據的驗證。未來數月，市場的實際成交量、樓價指數的具體走向，以及宏觀經濟數據的表現，將會是重要的觀察指標。正如天氣變幻莫測，樓市前景亦非一條直線。
對於有置業需求的準買家而言，在審慎評估自身負擔能力、做好財務規劃（包括了解各種「貸款」選項及風險）的前提下，目前可能是仔細物色心儀單位，並與業主洽談價格的時機。而對於已持有物業的業主，則可根據自身的財務狀況及對後市的判斷，決定是否調整叫價策略或作其他資產配置。
無論如何，在這個充滿變數亦同時潛藏機遇的時刻，保持審慎樂觀的態度，密切關注市場動態，理性分析各種資訊，並在需要時尋求專業的財務意見，方為在風浪中穩健前行的上策。樓市的巨輪，似乎正緩緩轉向，但前路如何，仍需我們一步一腳印地去探索和驗證。
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