內房地產觸底？潛在暗湧全拆解

內房地產係咪真觸底？政策紅利、潛在暗湧全拆解

內地房地產市場，簡稱「內房」，近年經歷咗一場史無前例嘅深度調整，令唔少投資者「心驚驚」，亦對中國整體經濟甚至環球市場情緒造成唔少衝擊。不過，近期中央政府以前所未有嘅力度推出一系列扶持政策，市場上開始瀰漫住一股「內房係咪已經見底回升？」、「而家係咪『撈底』好時機？」嘅討論聲音。作為時刻「打醒十二分精神」嘅香港投資者，我哋應該點樣睇呢個局面？以下為你逐層拆解。

中央「出招」，內房市場現曙光定係曇花一現？

今年以嚟，中央對房地產市場嘅政策風向明顯轉變。由年初政府工作報告首次將「穩住樓市」列為總體要求，到五月份三大財金部門聯手公布，涉及降準減息、房地產、股市嘅「10+8+4」項一籃子金融政策，都明確展示咗中央「救市」嘅決心。呢啲組合拳，可以話係招招到肉：

1. 拆解房企「炸彈」：明確要「有效防範房企債務違約風險」。好似龍頭企業之一嘅萬科企業（02202），就獲得主要股東深圳地鐵集團多次提供「借錢」周轉，呢啲國資背景嘅支持，對穩定市場信心起到關鍵作用。另外，2025年財政赤字率目標調高到4%，仲安排咗5,000億元人民幣特別國債，用嚟補充銀行資本，增強金融體系對房地產行業嘅支持能力，變相為行業注入「救命錢」，紓緩房企嘅「財務」壓力。

2. 催谷需求，消化庫存：地方政府專項債券額度提升到4.4萬億元人民幣，而且資金用途更明確，包括土地儲備同收購賣唔出嘅「存量商品房」。中央亦鼓勵各地「因城施策」，放寬買樓限制，同時大力推進保障性住房建設同城中村改造，希望釋放剛性需求同改善型住房需求。貨幣政策方面，人民銀行早喺五月上旬已經宣布降準減息，仲同步下調房貸利率，降低市民上車門檻，鼓勵大家入市。呢啲措施有望降低市民嘅「低息貸款」門檻，刺激置業意欲。

3. 打通「融資」血脈：房地產企業融資「白名單」機制持續發力，據聞目前審批通過嘅「貸款」已經增加到6.7萬億元人民幣，重點支持「保交樓」項目，有助穩定市場對樓盤爛尾嘅憂慮。金融監管總局亦揚言，會加快推出同房地產發展新模式相適應嘅系列「融資」制度。

喺呢一連串政策「轟炸」之下，市場數據亦初步見到啲起色。例如今年三月份，內地商品房銷售金額按月大升近七成，而中國百強房企嘅銷售額按年跌幅亦有所收窄，似乎真係有啲「春江水暖鴨先知」嘅味道。

分析師「開壇」，機遇挑戰五十五十？

對於內房市場未來走勢，市場分析師嘅睇法都幾「分裂」，唔係一面倒咁樂觀。

· 樂觀派嘅理據：

花旗銀行就認為，內房股喺四月初反彈完一輪之後雖然有啲回氣，但可能係收集內房股嘅好時機，建議投資期可以睇兩年，主要係憧憬資產周轉率同定價能力會改善。滙豐環球研究亦指出，低利率、供應緊張同信貸環境正常化，正推動內房市場結構性復甦，仲觀察到深圳等部分一線城市嘅復甦步伐快過預期。中國銀河證券就比較睇好啲龍頭房企，認為喺政策扶持下，憑住佢哋本身嘅營運管理能力同資金優勢，市場佔有率有望進一步提升。

獲券商睇好嘅股份，普遍都係有國企背景，或者「財務」狀況相對穩健，例如華潤置地（01109）、中國海外發展（00688）、越秀地產（00123）、龍湖集團（00960）同綠城中國（03900）等。以華潤置地為例，佢首季經常性收入按年增長10.6%，經營性不動產業務租金收入更勁升12.6%，表現跑贏唔少同行。中國海外喺首季亦都積極「掃貨」，買咗九幅地。

· 審慎派嘅擔憂：

不過，艾德金融執行董事陳政深就提醒大家，「目前市場主要係『博緊』成個行業已經觸底」，但觸底唔等於會即刻V型反彈。佢認為今年第一季整體市場仲係喺谷底徘徊，雖然三月銷售數據係幾靚仔，但整體改善速度比較慢，市場仲要等更強嘅催化劑出現，先可以確認到轉勢。

另一位分析員Ryan亦指出，雖然政府已經出咗好多招救市，但最終都要睇市場本身嘅復原能力，同埋實際嘅供求關係。佢觀察到市場庫存依然「水浸」，但需求就未見到大幅增加，加上內房資產普遍缺乏防守性——單位唔易租出去，回報率又低——預計樓價喺未來三至五年都比較難顯著收復失地。

內房投資嘅危與機

面對內地房地產市場呢個「複雜嘅棋局」，香港投資者如果諗住參與其中，不論係直接投資內房股，定係考慮相關嘅「財務」部署，例如考慮「借錢」去投資，都要特別留意以下幾點：

1. 政策嘅「賞味期限」：雖然中央已經釋放出強力救市訊號，但政策由宣布到地方政府執行，再到市場產生實際效果，中間往往有時間差。投資者要密切留意政策嘅落地情況，同埋後續會唔會有更具體嘅細則出台。市場普遍預期下半年內地可能仲會有進一步嘅寬鬆貨幣政策，例如再降準減息，呢啲都係重要嘅觀察指標。

2. 企業盤數「真唔真」：喺行業深度調整期，房企嘅流動性、負債水平同「融資」渠道至關重要。「三道紅線」嘅影響仲喺度，投資者應該優先揀嗰啲「財務」穩健、土地儲備優質、有國資背景，或者已經成功進入「白名單」獲得「貸款」支持嘅發展商。呢類企業喺「借錢」融資同抵禦風險方面，通常都比較有牙力。

3. 市場復甦「虛定實」：銷售數據回暖係咪有持續性，而唔係單靠政策刺激出嚟嘅「曇花一現」，係判斷市場係咪真正觸底嘅關鍵。要關注庫存去化速度、居民就業情況同收入預期等宏觀經濟指標，呢啲因素會直接影響買樓人士嘅信心同購買力。

4. 「撈底」博唔博得過：雖然部分內房股嘅估值已經跌到歷史低位，睇落好似好吸引，但「撈底」操作本身風險極高。正如分析師所講，「觸底」唔等於「V型反彈」，市場可能會經歷一段比較長時間嘅底部整固。投資者要有中長線部署嘅心理準備，仲要設定好合理嘅風險承受能力同止蝕位。胡亂「借錢」去「撈底」更加係高危動作。

5. 分散投資咪「孤注一擲」：鑑於內房市場嘅不確定性依然好高，唔應該將過多嘅「彈藥」集中投資喺單一房企或者內房板塊。透過多元化嘅資產配置，先可以有效分散風險，就算考慮「P Loan」或「Personal Loan」作其他投資，都應該小心評估整體風險。

風高浪急，精明投資者點樣「執雞」？

總括嚟講，喺中央政府一系列強而有力嘅政策支持下，內地房地產市場嘅系統性風險，喺一定程度上得到咗控制，市場信心亦初步見到回暖跡象，為投資者提供咗一個重新關注嘅窗口期。不過，行業基本面嘅修復，尤其係供求關係嘅實質性改善，同樓價嘅穩定回升，依然「路漫漫其修遠兮」，仲要面對內外經濟環境嘅多重挑戰。

對於香港投資者而言，現階段可以採取「審慎樂觀」嘅態度。與其盲目跟風「撈底」，不如花啲時間做足功課，仔細甄別，揀選嗰啲真正具備核心競爭力、「財務」狀況良好，有能力穿越周期嘅優質房企。同時，必須密切留意後續政策力度、宏觀經濟數據，以及企業自身嘅經營表現，靈活調整投資策略。內房市場嘅復甦之路或者會好漫長，但結構性嘅投資機會，總會喺危機同轉機並存嘅時刻浮現。投資前，不妨用下「私人貸款計算機」計清楚自己嘅負擔能力，即使有「免息分期」或「低息貸款」優惠，都要量力而為。

免責聲明：本博客文章僅為一般資訊分享及市場分析，並不構成任何財務、投資、「借錢」、「貸款」或「結餘轉戶」建議。投資涉及風險，讀者在作出任何投資決定前，應尋求獨立的專業意見。iLend 為一間持牌放債人公司。忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介。

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